2025 기준금리는 동결인데, 왜 주택담보대출 금리는 오르나?
2025년 8월 현재, 한국은행이 기준금리를 3.50%로 7차례 연속 동결하며 금리 인상 사이클에 사실상 마침표를 찍었음에도 불구하고, 시중은행의 주택담보대출(주담대) 금리는 다시 고개를 들고 있습니다. 많은 분들이 “기준금리는 그대로인데 왜 대출금리는 올라가냐”고 묻습니다. 이번 글에서는 이 현상의 배경과 이유, 그리고 실제 사례를 통해 이해하기 쉽게 풀어봅니다.
기준금리와 주담대 금리는 왜 따로 움직일까?
기준금리는 한국은행에서 결정하는 금리로, 대표적으로 시중은행이 한국은행에서 돈을 빌릴 때 적용되는 금리입니다. 이를 통해 시중 유동성을 조절하고, 긴축 혹은 완화 정책을 펼치죠.
반면, 주택담보대출의 금리는 은행이 자체적으로 자금을 조달하는 비용(조달금리), 시장금리, 경쟁 상황, 리스크 관리 등을 종합적으로 반영해서 결정합니다. 즉, 기준금리는 주담대 금리에 영향을 주는 여러 변수 중 단 하나일 뿐입니다.
2025년 8월 현재, 기준금리는 3.50%로 유지되고 있지만, 관련 금리 지표들은 오히려 상승 중입니다. 특히 최근 7일간(25.08.14~25.08.21) 국내 금융권에서는 주담대 최고 금리가 6%선을 돌파해 6.21%까지 올라간 것으로 확인됐습니다. KB국민은행, 신한은행, 우리은행 등 주요 시중은행들이 일제히 주담대 금리를 재조정하며 서민들의 이자 부담이 크게 늘고 있습니다.
1. 채권 금리 상승 → 조달 비용 ↑
주택담보대출 금리를 결정하는 데 핵심적인 요소 중 하나가 바로 은행채 금리입니다. 은행은 주담대 자금을 마련할 때 은행채를 발행해 자금을 조달하는데, 이 은행채 금리가 최근 큰 폭으로 올랐습니다.
예를 들어, 2025년 8월 셋째 주 기준, 5년 만기 은행채 금리는 4.21%로, 한 달 전보다 0.28%p 상승했습니다. 시장에서는 미국의 금리 인하 지연과 중국발 경제 악화 우려가 복합적으로 작용하면서 글로벌 채권 시장의 불안정성이 커졌습니다. 그 결과, 국내 채권 수익률도 상승해, 은행이 자금을 조달하는 비용이 함께 올랐고, 이는 곧바로 주담대 금리 인상으로 이어졌습니다.
2. ‘혼합형’ 대출 중심 구조 → 수신금리와 직결
최근 주담대 상품은 고정금리(혼합형) 상품이 대부분입니다. 혼합형 대출은 대출 초기 몇 년간 고정금리를 적용하고, 이후 변동금리로 전환하는 구조인데요, 이 고정금리의 기준이 되는 것이 바로 국고채와 은행채 금리입니다.
2025년 8월 들어, 금리가 동결됐음에도 혼합형 주담대 금리는 5.2~6.2% 수준으로 껑충 뛰었습니다. 이는 7월 평균 5.7%보다 약 0.5%p 오른 수치입니다. 특히, 젊은 세대를 중심으로 고정금리 대출 수요가 많아지면서, 은행도 리스크 관리를 이유로 더 신중한 금리 책정을 하게 된 것이죠.
3. 가계대출 총량 규제 강화 움직임
25년 8월 셋째 주, 금융위원회는 가계부채 추가 확산을 우려하며 주담대 취급 총량을 다시 제한하는 방안을 검토 중이라고 밝혔습니다. 이에 따라 일부 은행들은 주담대를 너무 많이 취급하지 않기 위해 금리를 상향 조정해, 수요 자체를 줄이려는 움직임을 보이고 있습니다. 수요를 줄이기 위한 가격 조절 — 바로 금리 인상 — 이라는 것이죠.
예를 들어, A은행은 고정금리 주담대를 5.6%로 책정했고, B은행은 아예 6.0%를 넘는 금리로 신고해 주담대 상품의 진입 장벽을 높였습니다. 기준금리는 변하지 않았지만, 정부 정책과 은행 내부 전략의 변화로 인해 차주의 부담은 커진 셈입니다.
4. 시장금리 인하 기대감 ‘철회’ → 전반적 금리 상향 압력
2025년 초까지만 해도 “하반기엔 금리 인하가 있을 것”이라는 기대가 컸습니다. 그러나 최근 미국 연준(Fed)의 9월 금리 동결 시사와 추가 인상 가능성 언급, 유럽 중앙은행의 긴축 기조 유지 등으로 인해 글로벌 금리 인하 기대가 크게 꺾였습니다.
결국 한국은행 역시 지속적인 금리 동결을 선택하고 있으며, 시장도 이제는 오히려 “당분간 고금리 기조가 유지될 것”이라는 전망으로 전환되고 있습니다. 이로 인해 시장 전반의 장기채 금리 역시 상승세를 이어가고 있으며, 결국 이는 주담대 금리의 상승 압력으로 작용하고 있는 것입니다.
마무리하며: 기준금리가 전부가 아니다
정리하자면, 2025년 현재 주택담보대출 금리가 오르는 가장 큰 이유는 은행의 자금 조달 비용 증가와 시장금리의 상승입니다. 기준금리가 동결됐다고 해서 모든 금리가 고정되는 것은 아닙니다. 오히려 시장에서의 기대 심리, 글로벌 경제 동향, 그리고 정부 정책 방향성 등이 입체적으로 작용하며 실제 대출 금리에 영향을 주고 있습니다.
주담대 금리에 집중하는 분이라면 단순히 기준금리만 바라보는 것이 아니라, 채권시장과 금융권 트렌드까지 함께 체크하는 것이 중요합니다. 그래야 ‘왜 금리가 오르지?’라는 질문에 제대로 답을 할 수 있겠죠.
앞으로도 기준금리는 동결될 수 있지만, 주담대 금리는 달라질 수 있습니다. 지금이야말로 금융 정보에 더욱 민감해져야 할 시점입니다.
